在“边界清晰”中实现“治理有序” 丨 物业服务企业与社区居委会权责关系的厘定路径

城市社区治理中，物业服务企业与社区居民委员会是最容易被同时看见、也最容易被相互误解的两类主体。小区门禁坏了，居民找物业；邻里纠纷升级，居民找居委会；停车难、垃圾分类、飞线充电、公共收益、维修资金使用等问题一旦交织，往往又会出现“三不管”的尴尬局面。

事实上，物业与居委会不是上下级关系，也不是彼此替代关系。前者是依合同提供专业服务的市场主体，后者是依法组织居民自治、协助基层治理的群众性自治组织。二者之间既要划清边界，也要形成合力。边界不清，容易越位、缺位、错位；边界清楚，才能各归其位、各尽其责、同向发力。

从三十余年物业管理实践看，基层治理中的许多矛盾，并非没有解决办法，而是责任起点没有说清、协同机制没有建好、监督尺度没有把稳。厘清物业与居委会权责边界，不只是法律问题，更是治理能力现代化的基础工程。

一、以法规为准绳：居委会“指导不包办”，物业“服务不越权”

权责边界首先必须回到法治轨道。

《中华人民共和国民法典》对业主自治和物业服务合同作出了系统规定。第277条明确，业主可以设立业主大会、选举业主委员会，地方人民政府有关部门、居民委员会应当给予指导和协助；第278条规定，选聘和解聘物业服务企业、使用维修资金等事项，属于业主共同决定事项；第937条以下则确立了物业服务合同关系，物业服务人应按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的共有部分，维护基本秩序，并及时公开服务事项、收费标准、公共收益等信息。

这意味着，居委会可以指导、协调、监督，可以搭平台、促协商、调矛盾，但不能代替业主大会作决策，不能代替业委会签合同，更不能以行政命令方式干预物业企业的正常经营管理。物业企业则应当按照合同履行专业服务义务，不能把合同内事务推给居委会，也不能把本应公开的账目、本应完成的维修、本应响应的投诉，简单归结为“社区问题”。

新修订的《城市居民委员会组织法》自2026年1月1日起施行，其中明确居民委员会根据需要可设人民调解、治安保卫、公共卫生、环境和物业管理、老年人和妇女儿童工作等委员会。这一变化释放出明确信号：居委会参与物业相关事务，是基层自治和公共治理的组成部分，但其法定角色仍是组织、协调、服务、监督和调解，而不是成为“小区物业经理”或“小区行政执法队”。

因此，最基本的边界可以概括为四句话：业主的事，由业主依法共同决定；合同的事，由物业依约履行；自治的事，由居委会组织协调；执法的事，由行政主管部门依法处理。

现实中不少矛盾正是因为这四句话没有落实。比如，违章搭建、占用消防通道、破坏承重结构等事项，物业可以劝阻、制止、报告，居委会可以协调、宣传、推动共治，但最终行政执法权不在物业，也不在居委会，而在相关主管部门。若把所有责任都压给物业，物业没有执法权；若把所有诉求都推给居委会，居委会也会陷入“无限责任”。

二、以案例为镜鉴：边界清楚，矛盾才有出口

近年来，人民法院发布的一批物业服务合同纠纷典型案例，对厘清权责具有重要启示。

最高人民法院发布的物业服务合同纠纷典型案例中，有一起案件明确：物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退场、拒不办理交接的，其继续主张后续物业服务费用，人民法院不予支持。这个案例说明，物业企业的服务权来源于合同和法定程序。合同终止、业主依法作出解聘决定后，物业企业应当依法退场、移交资料和财物，不得以“维护小区稳定”为名长期滞留。稳定不能成为违约的理由，服务也不能脱离授权。

另一起典型案例则指出，业主不能以房屋设计不合理等不属于物业服务人义务范围的事项为由拒交物业费。这同样具有现实意义。实践中，有些业主把开发建设遗留问题、规划设计缺陷、房屋质量问题，全部转嫁给物业企业，拒缴物业费；物业企业则因收费不足导致服务品质下降，进一步激化矛盾。法院的裁判实际上划清了责任主体：属于开发建设单位的，依法向开发建设单位主张；属于物业服务合同范围的，由物业承担；属于业主共同管理事项的，由业主共同决定。不能因为居民有怨气，就让物业承担一切，也不能因为物业有困难，就降低合同服务标准。

上海近年来推进党建引领物业治理，也提供了可借鉴的基层样本。上海不少街道探索居民区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业“三驾马车”协同机制。比如浦东新区花木街道针对业委会作用发挥不足、维修资金使用难、托底物业经营压力大等问题，通过居民区党组织牵头，建立议事平台，把业委会组建、物业服务提升、公共安全维修等事项纳入协商议程。其价值不在于居委会替物业管理小区，而在于通过组织化协商，把业主、物业和公共部门拉到同一张桌子上，形成“问题共议、责任共担、结果共评”的治理闭环。

上海黄浦区在治理“僵尸车”等小区顽症时，也曾采取街道牵头、司法所、派出所、法律顾问、物业公司共同参与的方式，先由物业和社区摸排车辆信息，再由相关部门依法处置。这类案例说明，物业发现问题、居委会组织协调、专业部门依法介入，才是基层治理的正确链条。若让物业自行拖车，可能违法；若让居委会单独处置，也超出权限。协同的前提，正是边界清晰。

三、以清单为抓手：把“该谁管”写在纸上、落到事上

要避免权责交叉和推诿扯皮，不能只停留在原则表述上，必须建立可操作的权责清单。

第一，建立物业服务清单。物业服务企业应依据合同，将保洁、绿化、秩序维护、设施设备养护、报修响应、应急处置、客户服务、信息公开等事项细化到标准、频次、时限和责任人。例如，电梯困人几分钟内响应，公共照明损坏多久修复，雨季前排水系统检查几次，公共收益多久公示一次，都应有明确约定。标准越清楚，业主监督越有依据，物业履约也越有底气。

第二，建立居委会职责清单。居委会应聚焦居民自治、矛盾调解、公共事务协商、政策宣传、特殊群体服务、社区文化建设等职责。涉及物业管理的，应重在组织居民参与、指导业委会依法运行、推动矛盾调解、监督公共事务公开，而不是代替物业安排保洁人员、代替业委会决定选聘物业、代替行政部门实施处罚。

第三，建立协同事项清单。停车管理、垃圾分类、文明养犬、消防安全、老旧小区改造、极端天气应急、突发公共卫生事件处置等，往往既涉及物业服务，又涉及社区治理，还可能涉及行政执法。对此，应明确牵头主体、配合主体和处置流程。例如，消防通道被占用，物业应巡查劝阻并留痕，居委会可组织宣传和居民议事，情况严重的应及时报告消防、城管、公安等部门依法处理。

第四，建立负面清单。居委会不得越权干预物业企业的人事、采购、经营决策，不得替业主大会作出选聘解聘决定；物业企业不得拒绝配合社区公共治理，不得以“合同没有写”为由回避突发事件中的合理协助义务，不得隐瞒公共收益和服务信息；业委会不得超越业主大会授权，不得以少数人意见替代全体业主共同决定。

清单管理的意义，在于把“模糊责任”转化为“可验证责任”。基层治理最怕口头承诺，最需要制度留痕。

四、以行业规范为支撑：让物业回归专业，让监督保持理性

物业管理行业要赢得尊重，关键不在于喊口号，而在于以专业能力证明自身价值。

当前，物业企业面对的社区事务日益复杂，传统的保安、保洁、保修“三保”模式已经难以适应居民对美好生活的需求。行业应推动服务标准化、人员职业化、管理数字化和信息公开常态化。特别是在公共收益、维修资金协助使用、设施设备维保记录、投诉处理闭环等方面，要主动公开、主动接受监督。公开不是削弱企业权威，而是减少猜疑、建立信任。

居委会对物业服务开展评议，也应有边界、有程序、有证据。评议应围绕合同履行、服务质量、投诉响应、公共协同等事项进行，不能把开发商遗留问题、行政执法事项、业主内部争议简单计入物业责任。评议结果可以作为行业信用、星级评价、续聘参考的重要依据，但不宜异化为行政化考核，更不能变成对物业企业的随意指挥。

行业协会也应发挥更大作用。可探索制定社区物业协同服务规范，对物业企业参与应急管理、公益活动、矛盾调解配合、信息报送等事项作出行业指引；同时制定居委会监督物业服务的流程建议，推动监督从“感性评价”转向“标准评价”，从“临时协调”转向“制度协同”。

作为长期从业者，我深切感到，物业企业不能只讲市场化而忽视公共属性，也不能因为承担公共协同责任就放弃合同边界。好的物业服务，既要有商业逻辑，也要有社区温度；既要守住合同底线，也要理解基层治理的现实复杂性。

五、以数字化为工具：让责任可追踪、服务可评价、协同可闭环

在数字化时代，厘清边界不能只靠会议纪要和人工台账，还应借助平台化工具。

可以在社区层面建立“物业—居委会—业委会”协同平台，将居民诉求按事项类型自动分流：合同服务类转物业处理，自治协商类转业委会或居民议事平台，矛盾调解类转居委会，行政执法类转相关部门。每一件诉求都形成受理、派单、处理、反馈、评价的闭环。

例如，居民反映“楼道堆物”。系统可先派物业现场核查、劝导清理；若涉及邻里纠纷，居委会介入调解；若存在消防安全隐患且拒不整改，则报告消防等部门。这样既避免物业单打独斗，也避免居委会陷入事务泥潭。

数字化还可以推动公共收益透明。小区电梯广告、公共停车、场地租赁等收益，长期是物业纠纷高发点。物业企业应依法定期公开收支情况，业委会和居委会可参与监督，业主可通过平台查询。账目透明了，许多矛盾就少了滋生空间。

当然，数字化只是工具，不能替代制度。平台再先进，如果权责不清，也只是把线下矛盾搬到线上；流程再精细，如果主体不履责，也难以真正闭环。

六、以社会和谐为目标：边界不是隔离墙，而是协作线

基层社区是城市治理的“最后一米”。物业与居委会的关系处理得好不好，直接影响居民的获得感、安全感和归属感。

边界清晰，并不是让物业和居委会各扫门前雪，而是让双方在正确位置上形成合力。居委会不越位，才能更好发挥组织群众、凝聚群众、服务群众的作用；物业不缺位，才能提升专业服务品质，赢得业主信任；业委会不失位，才能代表业主依法自治，避免社区治理失衡。

未来社区治理，应形成这样一种格局：党组织发挥领导核心作用，居委会发挥自治协调作用，业委会发挥业主自治执行作用，物业企业发挥专业服务作用，行政部门发挥依法监管和执法保障作用。各方都不包办，也都不旁观；都不越权，也都不推责。

归根结底，物业管理不是简单的商业服务，社区治理也不是单纯的行政事务。它们共同面对的是千家万户的日常生活，是群众对安全、整洁、便利、温暖居住环境的朴素期待。把权责边界划清，把协同机制建实，把服务质量做优，把矛盾化解在基层，才能真正构建共建共治共享的社区治理共同体。

边界清，责任明；责任明，服务顺；服务顺，社区和。物业与居委会的关系，不应是彼此推诿的“灰色地带”，而应成为基层治理现代化中最稳固、最温暖、最有韧性的连接点。

作者简介：林常青，福建省政协委员，福建永安物业管理有限公司董事长，福州唐世网络信息技术有限公司（中物教育）总经理。深耕物业管理行业三十余年，致力于传统服务数字化转型与行业人才在线教育培养，对基层社区治理与现代物业制度建设有深入理论与实践研究。

创作说明：本文基于作者长期物业管理实践和社区治理观察，借助AI工具辅助完成资料整理、初稿生成与文字润色，最终内容由作者审核确认。本文配图由AI工具辅助生成，仅作主题表达使用。