福建省普通住宅物业服务参考收费标准测算模型构建

调查研究报告

1.模型构建目的

当前市场经济环境下，物业服务的人工成本、房屋及其配套的设施设备和相关场地的维护成本急剧上涨，而物业服务收费标准却长期在低端水平徘徊，呈现出提高物业服务质量与物业服务收费标准倒挂的突出现象和问题。为解决上述矛盾，由省物业管理协会牵头，各设区市物业管理协会和第三方专业调研机构共同参与，通过对全省代表性物业服务项目服务成本的调查研究，探索建立福建省普通住宅物业服务参考收费标准测算模型，为有关部门加强全省普通住宅物业服务收费标准的精准指导提供决策依据和数据参考。

2.模型构建原则

为保证福建省普通住宅物业服务参考收费标准测算模型准确、有效、可用，将遵循以下原则进行模型构建。

2.1 全面性原则

即通过全面梳理普通住宅物业服务全过程，充分考虑物业服务成本构成项目，并对可能影响物业服务成本的相关因素全部纳入模型构建的考虑范围。

2.2 重要性原则

即在全面分析物业服务成本的基础上，深入分析物业服务成本的主要影响因素，关注物业服务关键环节，对影响轻微的因素或不重要的因素进行剔除，提取重要影响因素纳入模型构建体系。

2.3 拓展性原则

即模型构建应充分考虑未来经济社会发展变化情况对物业服务收费标准的影响，确保测算模型可根据经济社会发展变动情况进行调整和延伸

2.4 科学性原则

即测算模型应能够真实反映普通住宅物业服务的成本情况，准确体现有关影响因素对物业服务成本的影响程度，确保测算模型对普通住宅物业服务项目具备科学性和适用性。

3.模型构建过程

3.1 模型构建基本前提

长期以来，普通住宅物业服务收费标准始终处于整体水平偏低但又无法轻易调整的矛盾状态。众多物业服务企业为了生存发展，一方面在物业服务收费之外，将诸多应当归属全体业主的公共收益私自截留用于补充物业服务费用的不足；另一方面通过大量压缩服务人员、少缴社会保障资金等方式降低服务成本。上述方式虽然多是物业服务企业在行业发展大环境难以根本改变情况下艰难求存而采取的变通措施，但也在一定程度上导致了同业之间的恶性竞争以及业主和物业服务企业之间的突出矛盾。

因此，为了理顺物业服务关系，本课题将基于物业服务企业依法合规经营的基本前提下，通过全面、客观核定物业服务成本，确保物业服务企业合理利润，以期实现物业服务企业尽责服务、业主明白消费的和谐共赢目标，最终形成“质价相符、优质优价”的物业服务收费机制。

所谓依法合规经营基本前提即要求纳入本模型测算的所有物业服务企业均依法合规经营，任何未能规范经营的因素均不在本模型考虑范畴之内。具体来讲，依法合规经营至少包括：

（1）合规收费：严格按照法律法规赋予的收费范围、合同约定的收费标准收取物业服务费用，非依法可收取费用不收；

（2）依法纳税：严格按照法律法规要求缴纳相关税费；

（3）依法缴纳社会保障资金：严格按照法律法规要求为企业员工缴纳社会保障资金；

（4）规范服务：严格依照法律法规和物业服务合同要求，规范服务，不擅自减少服务内容或降低服务标准。

3.2 模型构建思路

模型构建基于所有规范经营项目，以普通住宅物业服务基准收费标准和物业服务费用影响因素等两个方面为切入点，通过分析物业服务成本及其构成情况，来逆向倒推确定普通住宅物业服务收费标准。模型构建过程中，主要考察物业服务项目服务人员数量的多少和设施设备配置的差异所导致的服务成本差异，对于因物业项目服务标准不同所形成的差别将量化为人力成本投入的差异，即物业服务标准越高，将导致人力成本投入越高。

本模型的构建将通过调查数据的归纳分析构建一个标准化楼盘，同时确定标准化楼盘的成本构成、基准收费标准及相对应的人员标准配置和设施设备标准配置情况。模型应用时，通过实际楼盘人员配置、设施设备配置与标准化楼盘人员标准配置、设施设备标准配置的对比，分析实际楼盘的成本构成情况，从而计算实际楼盘的物业服务收费标准。基本思路如下：

3.3 物业服务成本构成

本次调查中，物业服务成本主要包括人工费、共用设施设备日常运行和维护费、绿化养护费、卫生清洁费、秩序维护费、保险费、办公费、固定资产折旧费、管理费分摊和经业主同意的其他费用等。

3.4 地区系数设定

课题组通过各地区2017年人均GDP、人均可支配收入、平均工资以及本次调查获取的物业服务现行平均收费标准分别计算地区系数。采用该指标作为地区调整系数的依据，更能真实反映物业服务行业整体收费标准偏低的现实情况。故经综合评估，决定在本模型中采用物业服务现行平均收费标准作为计算地区系数的依据。