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规范公共收益管理 点亮物业法治之光丨为物业公共收益管理纠纷 “开良方”

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2月27日，由福建省物业管理协会联合中物教育举办的“规范公共收益管理   点亮物业法治之光”物业企业合规经营公益培训圆满落幕。此次活动汇聚行业智慧，深入剖析公共收益返还纠纷相关问题，为物业行业发展注入法治力量，共吸引6万物业从业人员线上参与。
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活动特别邀请到中国物业管理协会法律政策专业委员会副主任、北京瀛和律师事务所住建业务中心主任赵中华担任主讲嘉宾。培训伊始，赵中华老师用一组数据揭示了公共收益返还纠纷的严峻现状：截至 2024 年 11 月，以 “公共收益” + “返还” 为关键词的案件多达 4147 件。从地域分布来看，广东、上海、江苏等地案件数量名列前茅；从案由分类，物业服务合同纠纷占比最高。这些数据直观地反映出公共收益管理问题在各地广泛存在，急需妥善解决。
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在解读相关法律规定环节，赵中华老师详细梳理了《民法典》实施前后的法律变化。《民法典》实施前，《物权法》《物业管理条例》等法律法规对公共收益管理已有规定；《民法典》实施后，其相关条款进一步明确了业主对共有部分的权利，强调建设单位、物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。同时，最高人民法院的相关司法解释也为司法实践提供了更具体的指导。这一法律演进过程，要求物业企业必须紧跟法律步伐，确保经营活动合法合规。
公共收益返还纠纷案件的争议焦点众多，其中诉讼主体资格和诉讼时效起算时间问题备受关注。不同地区法院对业主委员会诉讼主体资格的裁判观点差异较大，部分地区认为需业主大会授权，部分地区则无此要求。赵老师通过具体案例的分析，让参训人员对复杂的法律问题有了更清晰的认识。
证据是诉讼的关键，培训中对公共收益返还纠纷案件关键证据的讲解细致入微。无论是业主委员会还是物业公司，都需遵循 “谁主张，谁举证” 原则，提交的证据应符合法律要求，书证原件至关重要，无法与原件核对的复制件不能单独作为定案依据。同时，法律还规定了书证提出命令制度，若对方控制书证却拒不提交，法院可认定主张方所述书证内容真实。这一制度既保障了当事人的举证权利，也对物业公司规范管理公共收益账目提出了更高要求。
物业公司在面对公共收益返还纠纷时，常见的抗辩理由多样，但并非都能得到法院支持。比如在上海某物业公司提出的维修费用从公共收益中扣除、以公共收益弥补物业管理费收入不足等抗辩意见，因缺乏依据未被法院采纳。这警示物业公司，抗辩理由必须有充分的法律和事实支撑。
为帮助物业企业有效应对公共收益管理难题，赵中华老师给出了一系列合理化建议。首先要明确区分专有部分与共有部分；在物业服务合同中应明确公共收益分配比例，尤其是前期物业管理阶段；利用业主共有部分开展经营活动和进行公共收益支出时，务必依法征求业主意见；经营活动产生的成本要单独列账并留存原始凭证；经营活动的收入和支出要定期向业主和业主委员会公示，保障业主知情权；使用公共收益时，需与业委会签字确认。这些建议具有很强的实用性和可操作性，为物业企业规范经营提供了清晰指引。
本次公益培训活动收获了热烈反响，参训的物业企业人员纷纷表示受益匪浅。图片

▲官方平台直播间观看人次突破8万
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